Quando conviene investire in immobili

Che il mattone sia da sempre la grande e mai tramontata passione degli italiani non è una novità.

Che da ormai oltre 10 anni la casa non sia stato un buon investimento facciamo finta di non volerlo ammettere, eppure è così.

In realtà ci sono studi che arrivano a dimostrare come non sia un buon investimento da più di 20 anni, ma limitiamoci a considerare il periodo dopo l’entrata in vigore dell’euro.

Passata la sbornia dell’adattamento al nuovo cambio, abbiamo vissuto i primi anni 2000 con prezzi in crescita e forte domanda. In quegli anni era normale vedere che i mutui venivano concessi finanziando anche spese di acquisto, mobili e imbiancatura.

Poi è arrivata la grande crisi del 2007-2009, che non ha risparmiato le case.

Crollo della domanda, mutui che pesavano più del valore delle case, crediti alle famiglie bloccati hanno fatto sprofondare il mercato.

Molti operatori, abituati a reinvestire tutti i guadagni in una nuova e più grande operazione si sono ritrovati in mutande con un sacco di invenduto.

Pare che dal 2018 nelle grandi città qualcosa torni a muoversi.
Stiamo parlando però di provare a recuperare i valori di 12 anni fa.

Pensiamo che un investimento sul mercato azionario globale, nello stesso periodo, sarebbe triplicato oggi che siamo nel 2019.

Ma allora perché i nostri genitori ci hanno trasmesso questa cultura dell’investimento immobiliare? 

E perché i 2/3 della ricchezza nazionale è congelata in immobili?

Il motivo è che l’immobile è un bene sicuro cui agganciarsi nei periodi di forte inflazione.

Pensiamo agli anni ‘70 e ‘80 quando se non stavi attento il tuo capitale dopo 7 o 8 anni si azzerava, proprio per effetto dell’inflazione.

Anche nel mini boom degli anni 2000 avevamo inflazione a 4-5 punti.

Ma dalla crisi l’inflazione è sempre rimasta sotto al 2% annuale. 

Ecco che da allora l’immobile non è più visto come investimento proficuo. Meno che meno se parliamo di seconde case, che sono gravate da forti imposte di acquisto e di possesso.

Un po’ meglio negli ultimi anni per gli immobili messi a reddito la novità della locazione con l’opzione dell’imposta cedolare secca.

Certo per avere dall’immobile un rendimento netto di 2-3 punti all’anno devi essere bravo: devi comprare bene, devi ristrutturare senza eccessi e soprattutto devi trovare chi ti paghi regolarmente.

In sintesi l’ultimo decennio ha visto l’immobile all’ultimo posto nella scala dei rendimenti. 

I mutui oggi hanno tassi molto bassi che sono un’ottima opportunità per comprare. Per guadagnare sul valore ci vorranno tempi con inflazione più alta.

Non sappiamo come sarà il futuro, però il tempo degli immobili come investimento redditizio sembra ancora lontano a venire. Anche per l’effetto demografico di un’Italia che invecchia e che si mantiene stabile nel numero di 60 milioni di abitanti solo per effetto degli immigrati.

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